8 月 28 日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，个人住房贷款期限上限由 30 年延长至 40 年。这是时隔近 27 年的又一次重大调整。然而上海多家银行随即明确：1991 年前生人，新办不了 40 年期房贷。
一、新政落地第一周：已经有 2 笔 40 年期房贷批了
记者从沪上房产中介了解到，截至 9 月 3 日，链家全上海范围内已协助 10 位客户向银行递交超 30 年期房贷申请，其中 2 笔已完成审批——分别为 37 年期 和 40 年期，贷款金额大多在 200 至 300 万元，购房者以 30-40 岁青年为主。
交通银行上海市分行透露，新政发布的首个周末，已有大量客户前来咨询，目前已按国家政策要求开始受理 40 年期贷款申请。
建行上海分行则表示，存量客户可通过建行 App（路径：贷款—我的贷款—还款计划调整—延长贷款期限）或线下向原贷款行申请延长贷款期限。
二、为什么 1991 年前生人就被”卡”了？
多家银行普遍设有一条硬性门槛：”贷款人年龄 + 贷款期限 ≤ 75 年“（部分支行放宽至 80 年）。
按这条规则：
- 想申请 40 年期房贷，贷款人需在 35 周岁之前完成贷款发放；
- 换言之，1991 年以前出生的人，新办房贷最长只能申请 39 年期；
- 以此类推，年龄越大，能贷到的年限越短。
多家媒体确认，这一门槛已在上海多家银行实际执行。工商银行上海某支行表示执行标准为”年龄+期限 ≤ 80 年”，口径略有放宽。
三、存量房贷能不能也延长？
可以。但有两个限制：
| 限制项 | 具体规则 |
|---|---|
| 延长期限上限 | 不超过原贷款期限的一半（如 30 年期最多延长 10 年） |
| 合计上限 | 原期限 + 延长期限 ≤ 40 年 |
| 年龄门槛 | 按贷款发放时年龄计算（如当年 35 岁前发放可享 40 年上限） |
这意味着：原 30 年期的贷款可以延期到 40 年；原 20 年期的贷款最多延长到”20+10″年。
四、对普通购房者意味着什么？
以贷款 300 万元为例，从 30 年延长到 40 年，月供从约 1.6 万降至约 1.4 万，每月少还约 2000 元——但总利息支出同步上升，30 年期与 40 年期总利息相差可达数十万元。
业内人士提醒普通购房者，关注点不能只停留在”能不能贷 40 年”，更要结合自身情况算清几笔长期账：
- 月供能降低多少？
- 总利息会增加多少？
- 实际最长能够贷多久？
- 未来家庭收入和负债水平能否支撑更长的还款周期？
值得注意的是，40 年并非所有购房者都能获得的”标准期限”，而是监管划定的新上限。具体能贷多少年，仍取决于借款人自身条件和银行风控要求。
五、各城落地节奏不一样
- 深圳：多家银行已执行 40 年期政策，但部分细则仍沿用旧规，后续可能调整。
- 北京：多家银行客户经理表示目前仍处于细则制定阶段，暂未实质推行新政，有工作人员建议”下周再问问”。
- 重庆：部分银行已上线 40 年期产品。
- 上海：已开放存量房贷延期申请，新房贷”年龄+期限”门槛率先落地。
（综合光明网、东方网、财联社、每日经济新闻、第一财经、上观新闻等公开报道整理）
